Assistance livraison VEFA : réserves, conformité et litiges
La livraison VEFA est l’étape clé où vous constatez l’état réel du logement. C’est le moment de vérifier la conformité aux plans, notices et prestations, d’identifier les défauts et de formuler des réserves claires.
Civilis Expertises vous accompagne pour contrôler, documenter (photos/constats) et rédiger des réserves utiles afin de sécuriser la levée des réserves et limiter les contestations.
Ce que vous obtenez avec l'assistance à livraison VEFA
- Une inspection technique du logement
- Une liste de réserves structurée (pièce par pièce)
- Des preuves factuelles (photos + constat)
- Un compte-rendu exploitable pour le promoteur / entreprises (et votre avocat si litige)
Assistance livraison VEFA. L’expert peut vous assister lors de l’acte de livraison VEFA de votre maison ou appartement, en copropriété.
Notre méthode : avant, pendant et après la livraison
- Avant : analyse des plans/notices/avenants, préparation des points sensibles.
- Jour J : inspection complète, constats, photos, rédaction des réserves.
- Après : hiérarchisation, suivi des corrections, aide en cas de blocage (amiable/contradictoire).
Choisissez l’assistance livraison VEFA.
Ne restez pas seuls face au promoteur, faites-vous assister techniquement et juridiquement si nécessaire.
Civilis expertises intervient pour l’assistance livraison VEFA de maisons ou appartements.
La procédure d'Assistance le jour de livraison VEFA
Lors de la livraison en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’acquéreur est convoqué sur place. La livraison correspond à la remise du logement et marque l’achèvement contractuel des travaux. Une visite de pré-livraison peut parfois être prévue en amont pour anticiper certains points (prises de côtes, agencement, contrôle des finitions).
Les réserves sont des vices ou défauts de conformité apparents, c’est à dire d’ampleur peu importante (normalement, mais pas toujours le cas) et facilement repérables. De plus, sur la liste des réserves on y inscrit également tous manquements au contrat ou bien des manquements d’équipements.
Par exemple, la pose de matériaux autres que ceux prévus au contrat, peinture à la place de carrelage, moquette à la place de parquet ou bien d’autres. Cependant les défauts apparents relevant de l’esthétique devront impérativement être déclarés le jour de la livraison. En conclusion, il faut être vigilants. Le produit vendu doit être conforme au contrat et exempt de tous vices, d’autre part le promoteur est tenu par l’obligation de résultat.
Ne pas confondre livraison et réception. La livraison est l’acte entre le promoteur et l’acquéreur, la réception est l’acte entre le promoteur et les entreprises.
Assistance VEFA, après la livraison (dans les 30 jours)
Vous disposez d’un délai d’un mois après la livraison pour signaler certains défauts et compléter vos réserves. Elles doivent être adressées au vendeur par courrier LRAR. Votre expert vous aide à formuler des réserves factuelles, hiérarchisées et difficilement contestables.
D’autre part pour motiver le vendeur à procéder aux levées de réserves l’acquéreur peut consigner les fameux 5% (la retenue des 5% doit tout de même être justifiable et d’un commun accord avec le promoteur). Dès lors que les réserves sont levées et seulement après vérification, il sera rédigé un procès-verbal de levée de réserves (quitus).
Sur ce point, certains vendeurs pratiquent le chantage aux clés pour contraindre l’acheteur à ne pas émettre de réserves. Bien qu’illégale cette pratique reste courante. Votre expert en assistance livraison VEFA, vous garantira une bonne et méticuleuse analyse du bien. De plus, cette intervention de l’expert lors de la livraison ne vous privera pas des 30 jours de délais pendant lesquels vous pouvez encore émettre des réserves au vendeur.
Vous ne bénéficiez pas d’un délai complémentaire dans le cadre du CCMI, qui en outre rend impossible l’émission de réserves ultérieures »visibles à réception » si vous êtes assisté par un professionnel le jour de la réception.
Divers griefs et anomalies généralement constatés lors de l'assistance VEFA
- Descriptifs et notices non respectés
- tensions lors de la livraison (souvent dans la prolongation d’échanges houleux durant la période avant livraison)
- Choix de l’acheteur ou demandes non respectés (choix embellissements ou travaux modificatifs acquéreur TMA)
- Malfaçons ou vices de construction (apparents)
- Défauts de finitions ou erreurs de finitions ou parements (très très courant)
- Côtes non respectées par rapport au plan (Attention ; les 5% ou 1/20ème concerne l’ensemble du logement et non une seule pièce), il faut interpréter cette notion avec prudence car il existe de nombreuses jurisprudences sur ce sujet
- Mauvaise implantation (pour les maisons individuelles)
- Présences de trainasses ou soffites non indiqués aux plans, ajout de gaines techniques ou faux plafonds
- Déplacement de radiateurs (obligation de l’étude thermique souvent invoqué)
- Hauteur de plafond (HSP) non conforme
- Normes et règlementations non respectées, normes PMR , normes de la construction, incendie, RT2012 etc…….
- PLU, réglementations locales et générales non respectées (pour les maisons individuelles)
- Non respect des plans PC (concerne plutôt la livraison des parties communes)
- Modifications majeures au plans sans informations auprès du/des acquéreurs (mettent souvent en avant l’impossibilité technique, une analyse s’impose)
- Documents ou justificatifs manquants
- Refus de prise de possession des lieux par l’acheteur (cas extrême)
- Refus de remise des clés par le promoteur (souvent suite à une consignation non acceptée)
- Écart au label HQE (si programme labellisé)
Civilis expertises vous propose un suivi de qualité avant, pendant et après votre livraison en VEFA (en fonction des missions). Assistance livraison VEFA, rayon d’intervention national.
Notre intervention dans les médias sur le sujet ''livraison VEFA''
Civilis Expertises intervient régulièrement pour éclairer les enjeux techniques liés à la livraison VEFA, aux réserves et aux non-conformités. Nos analyses permettent de mieux comprendre les désordres, les bonnes pratiques de contrôle et les démarches à suivre en cas de litige avec un promoteur. Retrouvez ici nos interventions et publications au fil du temps.
Les tarifs d'assistance à livraison VEFA
Il ne faut pas perdre de vue que l’acte de livraison est un acte juridique. Lors de cette procédure, rien ne doit être négligé. Les observations concerneront les désordres, anomalies et écarts apparents. Cette notion »d’apparent »est très importante car elle détermine ce qui relève du »visuel », tout le reste étant caractérisé comme »cachés »et relevant d’autres garanties légales complémentaires (GPA / GBF).
Dans ces conditions, il est aisé de comprendre qu’il faut être particulièrement vigilant le jour de la livraison. La durée d’une assistance dépendra de la surface du bien et de ses parties annexes. Évidemment le temps consacré dépendra également du nombre d’observations. L’expert de Civilis Expertises prendra tout le temps nécessaire pour un travail de fond.
👉 pour en savoir plus sur les tarifs
Livraison des parties communes en VEFA
Remise d’un tarif après analyse des plans du/des bâtiments afin d’estimer le temps à passer. Très souvent la livraison des parties communes est étalée sur plusieurs jours. Présence de l’expert le jour de la livraison. L’assistance de livraison VEFA pour les parties communes est diligentée par le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic de copropriété. Étude personnalisée de tarif après envoi des plans et notice.
Livraison des parties privatives en VEFA
À ce stade la livraison des parties communes a dû normalement (normalement car il peut y avoir des cas exceptionnels) avoir lieu et la réception avec les entreprises également (promoteur / entreprises). Présence de l’expert le jour de la livraison (ou différée). Les tarifs d’accompagnement à la livraison des parties privatives feront également l’objet d’une analyse avant la remise d’une tarification.
Ne perdez pas de vue que vous achetez une prestation et pas un tarif, d’après nos missions recensées en 2019, les tarifs pour les parties privatives varient entre 880 et 1600€TTC (en fonction des surfaces, déplacement, et parfois contexte d’intervention, plus cher pour une maison qu’un appartement), nous pouvons proposer des tarifs de groupe (si le regroupement chronologique des expertises est possible). Le tarif de groupe »livraison VEFA » devra être étudié au coup par coup.
Donc regroupez-vous ! tout le monde y gagne en termes de tarif et temps passé.
Contrôle général du bien et annexes, au regard du contrat, notice de vente, TMA (travaux modificatifs acquéreur), normes, réglementations, règles de l’art. Il faut savoir que le promoteur est tenu par une obligation de résultats et doit livrer un ouvrage exempt de tous vices (vaste programme sujet à de nombreuses interprétations et argumentations par les parties).
Le promoteur met souvent en avant la contrainte technique pour justifier certains écarts ou mises en œuvre (soffites, hauteurs sous plafonds, déplacements de radiateurs, etc…) c’est là qu’intervient également l’expert pour donner son avis et parfois clarifier une situation (ou mettre en évidence une non-conformité, incohérence ou abus de la part du promoteur).
Les choses ne sont pas simples et tout ne peut pas être simplifié, ici, en quelques lignes. Au vu de ce que nous rencontrons, nous ne sommes plus surpris par certaines énormités que l’on essaye de nous faire avaler avec un aplomb déconcertant.
Il serait prétentieux d’en faire ici tous les contours, chaque cas étant particulier. Civilis Expertises, en collaboration avec de nombreux cabinets d’avocats spécialisés en VEFA, intervient également pour contribuer à faire toute la lumière technique dans des affaires houleuses.
Quand faire intervenir l'expert lors de l'assistance livraison VEFA ?
Pour les parties communes, il est fortement recommandé que l’expert soit présent le jour de la livraison. Pour les parties privatives, il est préférable que l’expert soit présent le jour de la livraison également, sinon intervention dans les jours suivants (tout dépend des disponibilités des uns et des autres).
Certains promoteurs mettent la pression le jour de la livraison ou annoncent des temps très limités et nettement insuffisants pour mener correctement les investigations du bien, il ne faut pas céder et il faut prendre son temps.
Pré-livraison VEFA
Pour les parties communes, il est fortement recommandé que l’expert soit présent le jour de L’acte de pré-livraison, la pré-livraison n’est pas un acte contractuel. C’est pourquoi, il est possible, que vous puissiez constater en livraison certaines (ou toutes) les réserves que vous aurez émis en pré-livraison (nous l’avons maintes fois constaté)
Nous sommes d’accord que ce contexte est inacceptable et intolérable, mais les choses sont ainsi et nous ne pouvons pas faire autrement (malheureusement) que de le constater. Voyons cela du côté positif, et disons-nous que la pré-livraison permet de »dégrossir » avant l’acte de livraison. La fameuse visite »cloison » permet également de se faire une idée de la qualité des mises en œuvre et de la qualité du suivi de chantier.
La consignation des 5% en VEFA
Nous ne commenterons pas, ici, ce sujet qui reste délicat (bien qu’encadré). Nous dirons simplement qu’un contrat est bilatéral (contrat synallagmatique) et que par conséquent le choix doit être accepté par les parties et non de façon unilatérale. Ce sujet est purement juridique c’est pourquoi nous émettrons toutes retenues et réserves.
L’acquéreur peut refuser la prise de possession ou consigner les 5% UNIQUEMENT :
Consignation : accord avec le promoteur ou décision du juge
- En cas de contestation de la conformité substantielle du bien par rapport aux prévisions du contrat
- Ou en présence de malfaçons empêchant l’utilisation du bien conformément à son usage
Le rapport de l'expert en bâtiment suite à l'assistance livraison VEFA
Si un rapport d’expert est prévu dans la mission (non obligatoire et systématique, ce qui compte vraiment c’est la liste et positionnement des réserves). Civilis Expertises fait un rédactionnel technique de fond et ne se contente pas d’afficher des clichés.
- Où se situe la réserve
- Au regard de quoi il y a réserves
- Interprétations techniques, écart contractuel, écart au plan, écart à une norme ou à une réglementation
Lorsque les constations le nécessitent, une note technique en référence aux textes inhérents à la remarque est diffusée.
Chaque réserve doit être précise, justifiée et vérifiable. Nous vous aidons à distinguer les défauts de finition, les non-conformités au contrat (plans, notice, TMA) et les désordres plus sérieux, afin de sécuriser la levée des réserves et éviter les contestations.
Tableau récapitulatif de la durée des garanties VEFA vs CCMI
Focus sur les réserves en VEFA
L’obligation de lever les réserves = GPA (garantie de parfait achèvement)
IMPORTANT : les défauts visibles à la livraison qui n’ont fait l’objet d’aucune réserve sont « couverts » par la livraison
Techniquement le promoteur a »aurait » un an pour lever les réserves = délai de la GPA
Avant l’expiration de ce délai, le propriétaire doit, si les réserves n’ont pas été levées, interrompre le délai.
Cette interruption ne peut se faire QUE par une assignation en justice (Code civil, art, 2241),
La DO (dommage ouvrage) ne garantit pas le « parfait achèvement »
Garantie décennale
Ce sont ces dommages – non visibles lors de la livraison – qui sont couverts par la police dommages-ouvrage et les polices Responsabilité civile décennale des entreprises.
Ces assurances sont OBLIGATOIRES Avant d’assigner l’assureur DO, il faut lui déclarer le sinistre et attendre le dépôt du rapport de l’expert DO (le débat DO doit être purgé). Les dommages couverts par la garantie décennale sont (selon code civil 1646-1, 1792 et 1792-2) :
- Compromettant la solidité de l’ouvrage
- Le rendant impropre à sa destination
- Ou affectant la solidité d’éléments d’équipements indissociables
- Affectant la sécurité
FAQ – Assistance à la livraison VEFA
Cette FAQ répond aux questions les plus fréquentes avant, pendant et après une livraison en VEFA : réserves, non-conformités, malfaçons, PV de livraison, retenue/consignation, suite en cas de litige.
À quoi sert l’assistance d’un expert le jour de la livraison en VEFA ?
L’objectif est de sécuriser votre livraison : repérer les non-conformités au contrat (plans, notice descriptive, TMA), identifier les malfaçons et désordres, et vous aider à formaliser des réserves claires dans le procès-verbal (PV).
Quelle différence entre “livraison” et “réserves” en VEFA ?
La livraison correspond à la remise du logement (visite + PV). Les réserves sont les défauts / écarts constatés (ou parfois signalés ensuite selon les règles applicables) qui doivent être corrigés par le promoteur.
Que peut-on mettre en réserve le jour J ?
Tout ce qui est constatable : finitions, chocs, menuiseries, sols, peintures, équipements, plomberie, électricité, ventilation, étanchéité apparente, mais aussi écarts aux plans ou à la notice descriptive. L’important est de décrire précisément : où, quoi, combien, et l’impact.
Peut-on ajouter des réserves après la livraison ?
Dans certains cas, des défauts peuvent être signalés après (ex : défauts visibles non relevés le jour J, ou constatés après emménagement), avec des délais et conditions qui dépendent de la situation et du cadre contractuel/légal. En pratique : agissez vite, par écrit et avec preuves (photos datées, liste structurée).
Comment l’expert vous aide concrètement pendant la livraison ?
L’expert vous accompagne sur place pour : contrôler méthodiquement le logement, comparer avec les documents (plans, notice, options), prioriser les points importants, et rédiger/compléter des réserves “exploitées” (compréhensibles et actionnables).
Qu’est-ce qu’une non-conformité en VEFA ?
Une non-conformité est un écart entre ce qui est livré et ce qui est prévu au contrat : dimensions, matériaux, équipements, implantation, prestations, finitions, options, normes annoncées, etc. Plus l’écart est documenté, plus il est simple à défendre.
Retenue / consignation des 5% : comment ça se passe ?
En présence de réserves, il peut exister des mécanismes permettant de sécuriser la fin de paiement (retenue/consignation) selon les conditions applicables à votre dossier. L’intérêt : créer un levier tant que les réserves ne sont pas levées. On valide toujours la stratégie au cas par cas.
Quels documents préparer avant le rendez-vous de livraison ?
Idéalement : contrat de réservation / acte, plans, notice descriptive, liste des TMA/options, comptes-rendus de visites, échanges e-mail, photos, et toute pièce mentionnant une prestation promise. Plus le dossier est complet, plus le contrôle de conformité est efficace.
Que faire si le promoteur minimise les défauts ou refuse certaines réserves ?
Restez factuel : description précise, photos, références au contrat, formulation claire dans le PV. Si un point est contesté, on peut l’indiquer “réserve contestée” / “sous réserve” selon le contexte, et prévoir une suite (courrier, mise en demeure, expertise amiable/contradictoire, accompagnement juridique si nécessaire).
Fournissez-vous un compte-rendu / rapport après l’intervention ?
Oui, selon la mission : l’objectif est de vous laisser un écrit compréhensible et exploitable (liste structurée, éléments de preuve, recommandations de suites). C’est particulièrement utile si le dossier évolue vers un litige.
Comment demander une intervention et sous quels délais ?
Le plus tôt possible, dès que vous avez une date (même provisoire). Une prise de contact permet de cadrer la mission, vérifier vos documents, et organiser la présence le jour J. En cas d’urgence, indiquez la date/heure dès le premier message.
Pour finir cette page sur la VEFA sur une approche personnelle, hors expertise, et purement suggestive.
Notre mot du jour et notre pensée philosophique :
» L’erreur peut se comprendre et peut s’accepter, qui n’en fait pas ? c’est souvent le fait de se défausser face à ses obligation et engagements qui devient insupportable et inacceptable par l’autre »
« Dans un monde idéal, le plaisir d’acheter et le plaisir de vendre devraient communier l’un avec l’autre et non l’un contre l’autre ou au profit de l’autre. L’enrichissement des uns ne devrait pas se faire au détriment des autres »
Achat en VEFA, le risque existe, bien choisir son promoteur
(Alves Helder; expert en bâtiment)
Mise en relation avec des cabinets d’avocats partenaires spécialisés si nécessaire
Pour plus d'informations, voir aussi :
Si vous recherchez un accompagnement à la réception CCMI : assistance à réception CCMI
En cas de litige dans votre dossier VEFA : Comment organiser l’expertise amiable
